房地产市场发展受到众多因素的影响，比如货币政策，移民政策，汇率变化等，尽管这些因素错综复杂，变量很多，但是其对房地产市场的影响最终会体现在交易层面。另外，房地产成交都有一定的滞后性，对外界因素的反应会体现在比较长的周期内。因此，通过分析房地产交易数据，总结出房地产市场运行规律是可行的。
首先我们来看三张图，图中列出了大温三个城市 2005年到2022年每月房屋库存量，成交量以及成交均价。其中横坐标是年份，左纵坐标是房屋数量，右纵坐标是成交均价。房屋数量包含了所有的房屋类型，并没有区分是独立屋，联排或者是公寓。
对于房屋库存量（蓝线）和成交量（黑线），在每一年内都变现出很强的规律性，那就是每年12月份的库存量一般最低，而成交量一般是一月份最低。这很好理解，每年末叠加了圣诞节和新年，属于房地产市场传统淡季。恰恰在这种淡季情况下的库存和成交揭示了真正的供给和需求，因此分析每年12月份的库存以及一月份的成交就显得尤为重要。
从图中我们可以发现，当12月份的库存相比上一年12月份的库存下降，且下降到历史低位的时候（图中粉色横线，为历年12月份库存低点的中位数）。这里接下来可能出现三种情况：
(1）12月份的库存量相比之前开始连续脱离历史低位，成交价格出现趋势性的上涨（如城市B 2012-2016和2019-2022，城市C 2012-2016）；
(2）12月份的库存量连年处于历史低位，但相互之间变化不大，成交价格出现剧烈振荡（如城市B 2016-2018以及城市C 2016-2018）；
(3）12月份的库存量连年处于历史低位，且相互之间出现连续较大幅度降低，成交价格出现爆发式增长（如城市A 2020-2022）。
Patrick Liu 